Этой осенью в Москве произошел резкий скачок цен на съемное жилье. Его констатировали сайты, размещающие объявления о сдаче квартир. Средняя стоимость «однушек» выросла на 20–30%, а с учетом премиум-сегмента арендная недвижимость подорожала на 50%. Люди жалуются на подорожание в 10–15 тысяч рублей, сетуя: «Зарплаты ведь не выросли».
При этом с рынка исчезла и логика: квартиры с «бабушкиным ремонтом» не уступают в цене хорошо обустроенным, а идентичное жилье рядом с центром и на окраинах может стоить одинаково.
«Новая» провела полевое исследование и поговорила с экспертами, чтобы выяснить природу всполоха на столичном рынке.
— Я снова оказалась в ситуации, когда мне нужно будет переехать, и тем не менее перестала смотреть объявления: цены на «однушки» поднялись со средних 38 до 50 тысяч и более. — Алине 26 лет, из них пять она живет в Москве. Снимала комнаты, однокомнатные квартиры — если до пандемии цены зависели в основном от района, то сейчас, говорит девушка, совершенно не понятно, как они формируются. — Может быть «бабушкин ремонт», а цена нереальная. Естественно, зарплаты при этом не растут. В моей картине мира снимать жилье было совершенно нормальным: я еще молода и не очень понимаю, какую квартиру хочу. Но те цены, которые сейчас появились, и разговоры о том, что они не будут снижаться, заставили меня пересмотреть свои планы на будущее: теперь я собираюсь влезть в ипотеку.
Алина говорит, что перед принятием решения советовалась с риелторами.
Ей заявили, что снижения цен ни на арендное, ни на продающееся жилье никто не ожидает.
— Все считают, что все так и останется, а люди будут выживать, как могут. Если сейчас куплю квартиру в ипотеку, у меня будет такой же месячный платеж, как если снимать однокомнатную квартиру. Никогда такого не было. Банк насчитал 50 тысяч в месяц — точно такую же сумму, как сейчас просят за съем. Я выбираю для себя апартаменты (недвижимость, официально не считающаяся жилой, но пригодная для проживания. — К. К.) — купить квартиру в 33 метра денег не хватит.
«Какие предложения, такие и запросы»
Семнадцатиэтажная панелька 1990 года постройки в Южнопортовом районе. От метро Кожуховская — 5 минут пешком. Хозяин квартиры, невысокий мужчина средних лет, встречает в подъезде. В лифте рассказывает, что «однушка» ему с братом досталась по наследству. Решили сдавать. Цена — 45 тысяч рублей.
Освеженные стены, но старый грязно-желтый линолеум. Из проема выглядывает собираемая кровать цвета «красное дерево» с новеньким матрасом. А дальше — глаз тонет в рухляди: тумбочки, шкафы из разных гарнитуров. У одного отсутствует верхняя створка. Узкий балкон застеклен, на полу — мелкая, 5×5 см, старая плитка — вероятно, еще от застройщика. Такая же в старенькой ванной. На кухне — новый, но дешевый гарнитур ярко-оранжевого цвета. Такие часто ставят на съемном жилье. Выдвигаю ящик с ложками и не могу закрыть обратно. Хозяин быстрым движением захлопывает его и суетливо объясняет, что посуду он «выставил на первое время».
Пожелтевший от времени советский холодильник.
— Он хоть работает?
Эдуард заверяет: пенсионер на ходу. И тут же говорит, что давно его не включал — электричество экономит.
— Я не торгуюсь, просто хочу узнать: за что вы хотите 45 тысяч? — спрашиваю, оглядывая ремонт.
— За квартиру.
— А на чем основывается цена?
Мужчина приглаживает волосы: «Как рынок. Какие предложения, такие и запросы». Говорит, что видел квартиры и не за 45 000, но готов скинуть цену до 40 000. Коммуналка — около 2600 рублей — сверху.
— И с депозитом, равным цене?
— На два месяца разбиваем, — заключает он.
Вблизи метро «Теплый стан» сдается «однушка» в хрущевке. На фото — скромный ремонт, минимум мебели. Цена — 55 000 рублей.
«Вживую» оказывается, что ремонт добротный, на него хозяйка хорошо потратилась. В комнате есть диван, кресло и стенка: шкаф, полки, место под ЖК-телевизор. Мебель свежая.
Хозяйка говорит, что купила квартиру специально для сдачи полгода назад. Тогда она смогла бы выручать с нее около 40 000 рублей в месяц. Но сейчас — и 55 000 действительно «в рынке».
***
По словам вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, серьезный рост цен на аренду недвижимости может быть связан с тем, что в прошлом году они не росли вовсе.
— Ежегодно рост составляет не менее 10%, это обычная практика. Можно сказать, что в этом году рост произошел за два года, вот они вам — 20%, — объясняет он. — Если говорить о конкретике, «однушки», ранее выставлявшиеся в среднем за 30 000 в месяц, сейчас стали стоить 35 000–40 000, а двухкомнатные квартиры, которые стоили 50 000–55 000, сейчас стоят 60 000–70 000.
Эксперт подчеркивает, что рост цен вызван, прежде всего, быстрым сокращением предложения — стало слишком много желающих снять жилье.
— Несмотря на то что доходы населения по-прежнему падают или просто не растут, есть определенная категория людей, которые стали получать в 1,5–2 раза больше. Это те секторы, которые никак не пострадали от пандемии, и даже наоборот — выиграли от нее: торговля, доставка, IT-отрасль, строительство жилья и управление им, медицина. Люди, работающие в этих сферах, получили преимущество — они стали зарабатывать больше. Я заметил такую тенденцию, что раньше трудовые мигранты селились в квартиру по 6–8 человек и жили сезонно «вахтовым методом». А сейчас те мигранты, которые здесь задержались на карантин, укрепили свое финансовое положение. И многие даже могут себе позволить привезти сюда семьи. В сфере IT люди получают в 1,5–2 раза больше в последнее время. Естественно, они могут больше направить на аренду. Естественно, это сказывается на спросе.
По оценке управляющего директора сети офисов недвижимости «Миэль» Марии Жуковой, средний рост стоимости аренды жилья экономкласса с июля по ноябрь текущего года также составил порядка 20%. При этом основной рост пришелся на август-сентябрь. Сейчас, по словам специалиста, «цены замерли на достигнутом уровне», а количество предложений снизилось почти в два раза.
— Рост цен мы связываем, прежде всего, с тем, что квартиры с рынка исчезли. А если у клиента узкий запрос (например, принципиальна локация), то предложений может быть всего два-три. Ликвидные квартиры уходят за несколько часов, но часть предложений выставлены с заведомо завышенной ценой и/или плохим ремонтом. Мы столкнулись с тем, что наниматели не готовы снимать такое жилье, они себя уважают и хотят жить в человеческих условиях, — говорит эксперт.
Снижение объема предложений в «Миэль» связывают с рядом факторов:
– с отложенным спросом, который выстрелил в августе 2021-го, когда студенты, вернувшиеся с удаленки, арендовали все подряд;
– с тем, что «привычный осенний „круговорот“ квартир», когда люди по осени освобождали одно жилье и начинали искать другое, в этом году не случился;
«Арендаторы не тронулись с насиженных мест. Эти квартиры из общего оборота выпали», — говорит Жукова.
– с ростом цен на вторичном рынке, который подвиг собственников изымать квартиры с рынка аренды и выставлять их на продажу;
– с тем, что часть объектов ушла с рынка вследствие программы реновации.
— Спрос остается высоким, но так как на рынке остались неинтересные, переоцененные квартиры, то цена на них, возможно, упадет, — говорит Мария Жукова, и тут же отмечает, что «в целом» на рынке снижения цен в декабре-январе ждать не приходится, а дальше заглядывать не стоит.
По мнению экспертов, квартиры в разных по удаленности от центра районах, с примерно одинаковым ремонтом могут иметь одну цену, потому что близость к центру перестала играть ключевую роль, и открывающиеся станции метро, МЦД, МЦК способствуют росту цен на жилье.
Татьяна Школьная, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ:
— В целом по стране мы не отмечаем резкого снижения количества лотов, выставленных на аренду, ни на первичном, ни на вторичном рынке. Мы можем констатировать факт некоторого повышения цен. Связано это с тем, что большое количество новоявленных собственников, купивших квартиры по высоким ценам, еще не «приземлились» в реальность. Они хотят получить экономику, которая была до пандемии, а этого не будет, так как рост доходов населения совсем не соответствует темпам роста цен на недвижимость. Другими словами, инвестировать в жилую недвижимость с целью сдачи ее в аренду становиться все менее выгодно.
Алексей Попов, руководитель «Циан. Аналитика» на вопрос корреспондента «Новой», как влияет на ценообразование льготная ипотека, ответил:
— Цены на продажу квартир за год выросли более чем на треть. Ставки аренды, напротив, стагнировали, что привело к дисбалансу цен. <…> Многие из тех, кто не смог потянуть новые цены в новостройках, где частично отменили льготную ипотеку, или на вторичке, где выросли ипотечные ставки из-за решений ЦБ, вышли на рынок аренды. Это привело к рекордному росту средних ставок по лотам, находящимся в активном предложении. Так, в октябре (по отношению к сентябрю) ставки в городах-миллионниках выросли на 6%, чего не было последние пять лет. Но это связано не с тем, что все арендодатели настолько изменили свои условия, а с тем, что с рынка ушли наиболее доступные лоты.
Татьяна Школьная рассматривает ипотеку как фактор, способствующий развитию арендного рынка, поддержанию баланса и делающий аренду доступнее. «Часть приобретенных квартир по различным причинам пополняет предложение на рынке аренды», — говорит она.
Существенного снижения цен на арендные квартиры эксперты не прогнозируют. По словам Константина Апрелева, снижение традиционно начинается весной — на 2–3% и продолжается летом — еще на 5%.
«На 20% (настолько цена выросла осенью. — К. К.) рынок просядет вряд ли», — говорит он. Но полагает, что можно ждать понижения на 10%. Для тех, кто не привык снимать жилье со шкафом без створки за большие деньги, — слабое утешение.